Rynek najmu krótkoterminowego rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie. Mieszkania wynajmowane za pośrednictwem znanych platform stały się atrakcyjnym sposobem na dodatkowy dochód, jednak wraz z rosnącą liczbą gości wzrasta również odpowiedzialność właściciela za ich bezpieczeństwo. Jednym z obszarów, którego nie można traktować wyłącznie jako formalności, jest ochrona przeciwpożarowa oraz obowiązek wykonywania wymaganych przeglądów technicznych.
Wielu właścicieli zastanawia się, czy najem krótkoterminowy podlega takim samym przepisom jak działalność hotelarska. Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Polskie przepisy nie zawierają definicji najmu krótkoterminowego, dlatego każdą sytuację należy analizować indywidualnie. Jednocześnie praktyka organów administracji pokazuje, że sposób wykorzystywania lokalu może mieć wpływ na ocenę obowiązków właściciela. Dlatego warto wiedzieć, jakie wymagania wynikają z obowiązujących przepisów i dlaczego regularne przeglądy przeciwpożarowe są dziś nie tylko obowiązkiem, ale również elementem odpowiedzialnego zarządzania nieruchomością.
Przeznaczenie lokalu ma kluczowe znaczenie dla wymagań PPOŻ
Pierwszą kwestią, którą należy rozstrzygnąć, jest status prawny nieruchomości. Jeżeli lokal pozostaje mieszkaniem i nie nastąpiła formalna zmiana jego przeznaczenia, najczęściej traktowany jest, jako część budynku mieszkalnego zaliczanego do kategorii zagrożenia ludzi ZG IV. W takiej sytuacji właściciel korzysta z przepisów obowiązujących dla budynków mieszkalnych, a wiele obowiązków związanych z utrzymaniem części wspólnych realizuje wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia.
Znacznie bardziej wymagające przepisy obowiązują wtedy, gdy nieruchomość funkcjonuje jako pensjonat, hostel, aparthotel lub inny obiekt zamieszkania zbiorowego, zaliczany do kategorii ZG V. W takich obiektach ochrona przeciwpożarowa obejmuje znacznie szerszy zakres obowiązków – od wyposażenia w odpowiedni sprzęt gaśniczy, przez oznakowanie dróg ewakuacyjnych, aż po prowadzenie wymaganej dokumentacji.
Co istotne, w ostatnich latach coraz częściej podkreśla się, że systematyczny i zorganizowany najem krótkoterminowy może zostać uznany za świadczenie usług hotelarskich – nawet, jeśli właściciel nie dokonał formalnej zmiany sposobu użytkowania lokalu. W przypadku kontroli lub zdarzenia losowego może to oznaczać konieczność wykazania, że obiekt spełnia wymagania odpowiadające rzeczywistemu sposobowi jego wykorzystywania.
Obowiązkowe kontrole techniczne to podstawa bezpiecznego najmu
Bezpieczeństwo pożarowe zaczyna się od właściwego stanu technicznego instalacji znajdujących się w budynku. Obowiązek ich okresowej kontroli wynika z Prawa budowlanego, które nakłada na właścicieli i zarządców nieruchomości obowiązek przeprowadzania regularnych przeglądów.
Największe znaczenie mają coroczne kontrole instalacji gazowej oraz przewodów kominowych, obejmujące przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Ich zadaniem jest wykrycie ewentualnych usterek, zapewnienie prawidłowej wentylacji oraz ograniczenie ryzyka wybuchu gazu, zaczadzenia lub rozprzestrzenienia się ognia. To właśnie niesprawne instalacje gazowe oraz niewłaściwie działające przewody kominowe należą do najczęstszych przyczyn niebezpiecznych zdarzeń w budynkach mieszkalnych.
Nie można zapominać również o okresowej kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej, która powinna być wykonywana przynajmniej raz na pięć lat. Badanie obejmuje sprawdzenie stanu przewodów, zabezpieczeń, uziemienia oraz skuteczności ochrony przeciwporażeniowej. W praktyce wadliwa instalacja elektryczna od wielu lat znajduje się w czołówce najczęstszych przyczyn pożarów mieszkań i lokali użytkowych.
Choć w budynkach wielorodzinnych część obowiązków realizuje administrator, właściciel mieszkania oferowanego w ramach najmu krótkoterminowego powinien upewnić się, że wszystkie wymagane przeglądy zostały wykonane i są odpowiednio udokumentowane. Aktualna dokumentacja może okazać się niezwykle istotna podczas postępowania prowadzonego przez ubezpieczyciela lub organy kontrolne.
Ochrona przeciwpożarowa to nie tylko przepisy, ale także odpowiedzialność za gości
Osoby korzystające z najmu krótkoterminowego często nie znają budynku ani zasad ewakuacji. Z tego względu właściciel powinien zadbać o rozwiązania, które zwiększają bezpieczeństwo nawet wtedy, gdy nie wynikają one wprost z obowiązujących przepisów. Dobrym przykładem są czujniki dymu oraz czujniki tlenku węgla, które pozwalają wykryć zagrożenie na bardzo wczesnym etapie. Ich montaż jest stosunkowo niewielkim wydatkiem, natomiast może uratować życie gości i znacząco ograniczyć skutki pożaru. Równie praktycznym rozwiązaniem jest wyposażenie mieszkania w gaśnicę oraz koc gaśniczy, szczególnie w pobliżu kuchni, gdzie najczęściej dochodzi do zaprószenia ognia.
Jeżeli lokal funkcjonuje jako obiekt zamieszkania zbiorowego, obowiązkowe stają się również coroczne przeglądy gaśnic, a także kontrole innych urządzeń przeciwpożarowych, takich jak hydranty wewnętrzne, oświetlenie ewakuacyjne czy System Sygnalizacji Pożarowej. W większych obiektach konieczne może być także opracowanie Instrukcji Bezpieczeństwa Pożarowego, która określa sposób postępowania w przypadku wystąpienia zagrożenia.
Coraz więcej właścicieli decyduje się także na przygotowanie krótkiej instrukcji dla gości zawierającej numery alarmowe, lokalizację gaśnicy oraz podstawowe informacje dotyczące ewakuacji. Takie rozwiązanie nie tylko zwiększa poziom bezpieczeństwa, ale również pozytywnie wpływa na postrzeganie obiektu przez osoby korzystające z noclegu.
Regularne przeglądy to najlepsza ochrona przed kosztownymi konsekwencjami
W przypadku pożaru najważniejsze jest oczywiście bezpieczeństwo ludzi, jednak nie można zapominać o konsekwencjach finansowych i prawnych, jakie mogą spotkać właściciela nieruchomości. Brak aktualnych przeglądów instalacji elektrycznej, gazowej czy kominowej bardzo często staje się podstawą do zakwestionowania odpowiedzialności ubezpieczyciela, a w razie zagrożenia życia lub zdrowia gości może prowadzić również do odpowiedzialności cywilnej albo karnej.
Dlatego właściciele mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy coraz częściej traktują przeglądy PPOŻ jako element profesjonalnego zarządzania nieruchomością, a nie wyłącznie obowiązek wynikający z przepisów. Regularna kontrola instalacji, sprawny sprzęt gaśniczy i kompletna dokumentacja pozwalają ograniczyć ryzyko oraz zapewniają większy spokój zarówno właścicielowi, jak i osobom korzystającym z lokalu.
W realizacji tych obowiązków warto korzystać ze wsparcia doświadczonych specjalistów. KOF Regard oferuje kompleksową obsługę w zakresie ochrony przeciwpożarowej – od przeglądów i kontroli wymaganych instalacji, przez serwis urządzeń przeciwpożarowych, aż po profesjonalne doradztwo dotyczące zgodności obiektów z obowiązującymi przepisami. Dzięki temu właściciele nieruchomości mogą mieć pewność, że ich lokale spełniają wymagania prawne i zapewniają odpowiedni poziom bezpieczeństwa wszystkim użytkownikom.
Zapewnienie odpowiedniego poziomu ochrony przeciwpożarowej nie powinno być postrzegane wyłącznie jako obowiązek wynikający z przepisów. To element odpowiedzialnego zarządzania nieruchomością, który pozwala ograniczyć ryzyko pożaru, zabezpieczyć majątek oraz zadbać o bezpieczeństwo wszystkich osób korzystających z obiektu.
